證監會和住建部近日聯合發布推進住房租賃資產證券化的政策，引發市場高度關注。該政策明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域，完善了住房租賃資產證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。
業界認為，這是首個資本市場支持租購并舉的政策，借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。
政策明確了優先支持大中型城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。與此同時，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。
“政策利好讓租賃住房物業與金融工具資產證券化一拍即合。”戴德梁行高級董事胡峰表示，一方面，政策帶動下住房租賃市場的發展為資產證券化提供了大量可選擇的基礎資產；另一方面，資產證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設，為企業尋求融資與退出途徑。
他認為，資產證券化可以幫助住房租賃企業構建“投資、運營、退出渠道”的商業模式閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產運營管理能力。今后公募REITs推出時住房租賃，個人投資者可以不用買賣實物資產，通過投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益。
實際上，租房市場的供給側改革近年來一直都在向縱深發展。住房租賃資產證券化政策落地將更好助推租房市場的發展，促進房地產市場長期健康發展。
中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇說：“推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。”
何亮宇介紹，去年下半年至今，住房租賃證券化產品獲批速度加快，既包括輕資產的運營企業如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進入租賃住房運營領域的開發商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實踐經驗，產品獲批得到了監管部門大力支持及市場強烈反響。
此外，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。
專家建議，各地政府在土地供應方式上應逐步探索轉變，降低租賃住房的運營成本，提高投資回報率。同時，財政、稅務等部門應統一協調，針對證券化產品考慮有針對性的稅收優惠措施。
