“國之重器，企業擔當”，頂著央企金字招牌、長袖善舞的地產大哥華僑城（000069.SZ），在地產市長段先念主政四年后，正陷入戰略轉型前所未有的經營困境和違規爆發低谷期。
“旅游+地產”是華僑城的傳統優勢領域，近年在各地“跑馬圈地”，投資總額近萬億，布局50個城市。長江商報記者梳理華僑城近年業績發現，依托文旅產業的優勢，銷售額在逐年增長。特別是2016年和2017年，這兩年銷售總額超過兩百億，實現近十年來最好業績，但其在全國房企的排名卻難掩下滑的失意，從2009年的18名滑落到2017年的第84名。
同時，華僑城A發布的2017年年報顯示，公司全年實現營業收入423.4億，同比增長19.3%，實現歸屬于上市公司股東凈利潤86.4億，同比增長25.5%，兩項指標均創下歷史新高。但經營活動產生的現金流量凈額為-77億，同比下降274.85%。
華僑城戰略轉型過程中遇到哪些問題？“野性”擴張背后又蘊藏哪些危機？針對上述系列問題，長江商報致電華僑城，但截止發稿前沒有得到回復。
長江商報記者統計顯示，2017年8月-11月期間，華僑城拋售了近200億優質資產。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，這與華僑城企業經營水平低下，持續經營不善密切相關。在對文旅產業“跑馬圈地”的戰略布局以及持續不斷的大額投資項目，給華僑城帶來了沉重的資金壓力。而文旅產業一般投資規模大、成本回收周期長，雖然投資資金未必需要短期內到賬，但仍讓華僑城資金承壓。
審計署正核查華僑城財務、廉政違規問題
近日，在國家審計署針對35戶央企2016年度財務收支報告進行審計后，華僑城被查出3個大項共計17處具體問題，涉及財務管理、經營管理以及廉政作風等方面。
長江商報記者梳理發現，涉及問題基本上與工程違規轉包、招標事項有關。其中，所屬深圳華僑城房地產有限公司等29家企業，2016年未經公開招標確定施工單位和工程類物資采購供應商，涉及金額23.33億元，這也是目前在眾多問題中最大的一筆問題金額。
在房產和人員的管理上，華僑城集團公司及下屬企業所面臨的問題也不容小覷。其中，19名高管違規投資同類企業所屬成都天府華僑城實業發展有限公司等10家企業，在未經上級公司批準等情況下銷售和轉讓房產，涉及金額5.3億元；所屬企業的19名高管人員違規投資4717.53萬元入股同類業務的企業。證監部門目前尚未對此進行調查和處罰。
國家審計署發布公告后，華僑城股價在6月下旬曾短暫翻紅，隨后大幅跳水，創年度新低。
謝逸楓認為，華僑城是中國文旅產業的標志性企業，其暴露出的財務、經營、公司治理等方面的問題是否加劇現金流量風險，是否對公司文旅產業的布局產生影響，還需后續進一步關注。 總體上不會影響到華僑城今后發展，目前華僑城的整體布局，產業發展定位清晰，發展形勢良好，債務控制得比較合理，人員管理較穩定。
他指出，此番華僑城被國家審計署檢查并發現多個層面存在問題，暴露了國企改革諸多難點與痛點。例如監督缺失、企業法人治理結構沒起到應有的作用、激勵機制不合理、國企領導上級任命等，都是在國企改革過程中急需解決的，否則會制約國企改革的進一步深入。
旅游綜合業務成本占比首次突破50%
在投資規模上，華僑城近年來在文旅地產的投資商都是大手筆，少則百億，多則千億。
比如，2016年，華僑城簽約四川三大文化名鎮，投資逾千億元推動新型城鎮化項目；2017年4月，計劃在“十三五”期間投資2000億以上開發建設云南旅游文化產業；2017年6月，華僑城集團與西安市政府簽署戰略合作協議，未來5年將在西安市投資2380億元建設文旅項目。
不完全統計顯示，截止目前，華僑城集團在文旅項目的投資總額近萬億，布局50個城市。2017年以來投資的23個項目，投資金額300億元以上的有12個。
基于文旅項目的加速布局與消費升級對旅游行業的帶動作用，華僑城的業績一直較好。2017年，華僑城實現營業收入423.41 億元，同比增長19.33%，實現凈利潤93.02 億元，同比增長27.23%。
業績增長，華僑城旅游板塊的帶動功不可沒，從文旅綜合業務來看，2015年營業收入達123.2億元，占總量38.22%；2016年為160.1億元，同比增長30%，占總量的45.11%；2017年達185.30億元，同比增長15.77%，占占總量的43.76%。
至此，華僑城旅游綜合業務成為與房地產業務并駕齊驅的業務板塊，凸顯了華僑城對文旅產業的加速布局。
而文旅產業的大規模擴張直接帶來成本的激增，華僑城集團A股2017年財報顯示，公司旅游綜合業務成本106.88億，同比增長12.63%，占總成本比例為50.74%，首次突破50%（同期房地產業務所占比例為49.63%）。
全國多個綜合旅游項目門票收入減少
近日，華僑城發布了《公司債券2018年跟蹤評級報告》，披露的公司綜合旅游項目運營情況顯示，旗下多個綜合旅游項目出現了門票收入、接待游客人數下滑、持續經營不善等問題。
目前，在華僑城投入運營的七家歡樂谷中，深圳歡樂谷、成都歡樂谷和北京歡樂谷外接待游客人數和門票收入出現負增長。
數據顯示，入園人數相對減少最多的是北京歡樂谷，北京歡樂谷2017年接待游客341.63萬人，同比減少約24萬人，門票收入減少1900萬元。
此外，成都歡樂谷2017年接待游客208.2萬人，同比減少約10萬人，收入減少近2000萬元。深圳歡樂谷2017年接待游客295.55萬人，同比減少約5萬人，收入減少近2000萬元。
不過，武漢歡樂谷自2012年開業以來，兩大公園共計接待游客超1400萬人次，經營狀況良好。長江商報記者從武漢歡樂谷了解到，2016年接待游客263 萬人次，門票收入2.55億元，2017 年接待游客276萬人次，門票收入2.93億元 ，2018年1-3月接待游客27.3萬人次，門票收入 0.26億元。
除了單體主題公園，華僑城綜合旅游項目入園游客和門票收入也不容易樂觀。2017年，深圳東部華僑城項目、云南華僑城項目門票收入及接待游客人數均呈現下滑。以云南華僑城為例， 2017年接待游客15.99萬人，比2016年減少近4萬人，收入減少近400萬元。此外，華僑城部分酒店入住率不足50%。
砸重金打造的文旅板塊為何經營疲軟特征愈發凸顯？謝逸楓認為，與企業經營水平低下，持續經營不善密切相關。比如，景區內部分游覽功能散失，部分服務設施不規范、不達標，標識系統不完善，景區安全存在隱患，環境衛生有待加強和綜合管理存在差距。
現金流由正轉負資金鏈空前承壓
在大規模擴張戰略下，投資增加，成本激增的背后是對資金的巨大需求。
長江商報記者梳理發現，華僑城A是華僑城的上市公司版圖中尤為重要的一家。2016年，華僑城A還保有44億元的經營活動產生的現金流量凈額。
而根據華僑城年報顯示，2017年公司經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比減少274.85%；投資活動產生的現金流量凈額為-93億元，同比下降25.64%。華僑城在財報中指出，經營活動產生的現金流量下降，是因為公司通過土地招拍掛獲取了大量土地，支付了300多億元的土地價款。
此外，對比2016年數據，華僑城集團的資產負債率從2016年的67.12%增長到2017年的69.9%，增加了2.77%。資產負債率達69.9%，超過房地產行業64%和旅游行業36%的負債水平。流動比率從2016年的1.48增長到2017年的1.62，借款的增加導致公司財務費用同比增加72.09% ，達到2017年的15.97億，這些都增加了華僑城的財務風險。
為了緩解周轉壓力和持續攀升的資產負債率，華僑城賣掉不少優質資產。2017年8月-11月期間，華僑城分2次出手北京豐臺地王，變現108.6億元；11月13日，華僑城亞洲發布公告，公司以13.95億元出售重慶公司51%股權；11月14日，深康佳以69.8億元的價格轉讓康僑佳城項目70%股權。4個月內，華僑城拋售了近200億優質資產。
然而售賣資產并不能完全解決現金流壓力。據華僑城公告顯示，2018年前5個月，華僑城累計借款余額從637.46億元上升至891.27億元，新增借款253.81億元，在擴張戰略下，華僑城未來借款余額有進一步上升的趨勢。截至目前，公司累計發行95億元公司債券用于償還銀行貸款。
謝逸楓指出，“跑馬圈地”的戰略布局以及持續不斷的大額投資項目，給華僑城帶來了沉重的資金壓力。而文旅產業一般投資規模大、成本回收周期長，雖然投資資金未必需要短期內到賬，但仍讓華僑城資金承壓。在大規模擴張下，華僑城現金流為負的情況或將是常態。
