通州區從2018年1月1日至2018年6月30日成交金額排名(普通住宅+別墅)
從2015年8月北京發布《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》開始，通州不僅要執行北京的限購政策，還要求除滿足北京商品住房限購條件外，須同時滿足60個月中有近三年在通州連續繳納個稅或交社保，并限購一套。自此，通州開始執行“雙限”政策，市場也一度跌入冰點。
如今，眼看三年之期將滿，一批即將擁有通州“房票”的購房者正在路上。但與此同時，通州的新房供應近幾年來不增反減，近年來鮮有住宅用地成交，導致通州可售新房并不多。在這樣的情況下，通州市場的表現會如何呢？量價是否會再次上漲呢？北京青年報記者走訪了通州市場，帶來通州樓市的一手資訊。
市場出現等資質的買房人
通州樓市的冷暖變化，從售樓處和二手房密集成交的小區可以一窺究竟。
上周北青報記者探訪了幾個通州新盤項目，發現售樓處里不少看房人都是即將獲得購房資質的準買房人。在珠江中國闕售樓處，售樓員正在向到訪的劉先生講解沙盤。劉先生透露，他自己從2015年的10月開始在通州交社保，在10月將獲得購房資格，項目是否會在10月以后開盤？對此，中國闕銷售人員表示，項目開盤時間確定不了，價格也還確定不了。不過劉先生這樣的情況也有，就算10月以前開盤，也可以先交定金，隨后劉先生有了資格再走程序。
由于中國闕項目主打南向大戶型，總價較高，因此等資質的買房人并不算多。但在通州的二手房市場，類似的等資質的買房人不在少數。
北青報記者在走訪K2海棠灣、珠江拉維小鎮、運河灣等次新二手房時發現，暫時沒有資質的買房人會和業主商量周期，三個月到10個月不等，既為了湊集房款，也為了等待獲得房票。
“我們門店就有大概十個類似的客戶。”華業東方玫瑰的一處我愛我家門店負責人告訴北青報記者，“雙限馬上三年了，不少客戶都開始看房了，有的是9月份有資質，有的是年底有資質，很多人擔心房價上漲，都會和業主簽買房周期。”
另一處鏈家的門店也證實，從新年后開始，通州的看房人明顯上升，很多人都是即將獲得通州買房資格，準備提前看房。
數據也同樣佐證了這個現象，貝殼找房數據顯示，今年3月以來，通州鏈家新增客源量呈上行態勢，需求量的增長好于全市，5月全市新增客源環比增加2.4%，而通州區為7.3%。通州區新增客源占全市比重也呈上升趨勢，5月達到6.2%，高于2017年5.3%的水平。2018年春節后三個月月均新增客源量比2017年月均水平增加25%。
貝殼找房首席分析師許小樂分析，新增客源增多，是因為到今年8月份三年限購期滿，部分購房者社保繳了三年或落戶滿三年即可獲得資質，部分購房者開始看房。從二手房監測數據看，通州區當前二手房市場復蘇力度不及全市，但隨著限購到期，部分需求可能加快入市。
新增房票對通州利好有多大？
即將獲得通州房票的人對通州樓市利好有多大呢？
近日，貝殼找房公布了上半年北京樓市數據報告。報告顯示，今年以來通州市場呈現復蘇態勢，均價止跌上揚，成交明顯回升，尤其是從3月份以后，通州包括京貿國際城、華業東方玫瑰等換手率較高的小區，成交量均明顯增長。5月份通州區域的成交水平恢復到了2017年3月新政調控前的70%。這其中除季節性因素影響外，購房者對通州市場的預期也是導致成交上漲的一大原因。
伴隨著成交上漲的自然是通州二手房的價格。鏈家珠江拉維小鎮的一位李姓門店經理告訴北青報記者，3月份的時候，一套94平方米的南北兩居室，報價4萬元/平方米左右，實際上3.8萬元/平方米就差不多能成交，個別急售的還出現過3.5萬元/平方米的成交價。但現在同戶型的房源基本報價都在4.5萬元/平方米左右，實際成交價也在4.2萬元/平方米上下。
這并不是個例，張先生在華業東方玫瑰買的兩居室也同樣是類似的情況。張先生的房子之前一直委托自如公寓出租，因為想換個內城區的限競房，張先生一直想等8月份租約到期后賣掉，既騰出購房資格，又能湊齊首付。最近他就發現，自己這套98平方米的兩居室，比春節前能多賣50萬元。“春節前我去看小區報價，基本都是4.5萬元/平方米，同戶型報價440萬元，上周去問經紀人，我這個戶型成交價基本都是490萬元左右，不著急的話，也可以先500萬賣著看。”張先生告訴北青報記者，經紀人告訴他，正好租約到期時也是通州第一批大規模符合“雙限”的購房人入市時，應該會比較好出手。
確實，8月份將是“雙限”后首個滿三年的周期，會有一批新的購房人入市，但以此就對市場過于樂觀，還為時尚早。知名地產專家，地產營銷人韓樂在接受北青報記者采訪時表示，新增購房人可能沒有開發商和中介想象的那么多，也不足以支撐通州樓市的量價齊升。原因就是，三年前通州實施“雙限”以后，非通州居住生活的人，大部分都不會專門為了在通州買房，而交通州的社保，在通州工作上班，這樣的機會成本太高，所以客戶量不會猛增。
另外像政府機關、重點企事業單位在通州工作的人員，很多人的戶籍并不是落在通州，社保也不在通州，像國家電網通州的員工，當時入職落集體戶口時，大多落在了西城區總部附近，社保也在西城交，即便在通州工作，也不符合通州的買房要求。
而那些本來在通州交社保，但沒有滿足年限要求的，實際上也都在去年或者今年陸續達到了三年的要求，所以實際上“雙限”后每年都會有能在通州買房的人群出現，但這些自然獲得房票的人群不會對通州造成買房人猛增的現象，所以不會量價齊增。
新房供給收縮 次新二手房成熱門
通州房價不會量價齊升，但指望大跌也不太可能。近日，北青通州社區報報道通州某項目從4萬降到2萬遭遇前期業主退房“維權”。但業內專家普遍認為這樣的調價只是個案，定價的大起大落與該開發商自身的炒作離不開，但并不具備代表性，通州其余在售項目定價也難以再出現這樣的大起大落。
原因很簡單，就是因為通州新房供應十分有限，已經連續多年沒有商品房供地出現了。
韓樂向北青報記者表示，通州近幾年不但沒有新的商品房土地入市，就連大熱的限競房土地，通州也是一塊都沒有。去年限競房土地密集入市，大興、房山、昌平、密云、平谷甚至核心區都有供應，但唯獨缺了通州，近幾年來，通州只有少量的共有產權房新增供地，這個跟其他區域相比形成巨大反差，所以通州僅從供應結構來看，可以賣的新房是相對偏少的。
在《北京市2018年度建設用地供應計劃》中明確，北京城市副中心的土地供應量約占全市土地供應總量的13%，同步實施減量任務不少于4.25平方公里，約占全市任務總量的12%。不過新增的土地供應并不是商品房用地。據北京市房協公眾號京房字的消息，未來北京城市副中心新房供應以職住平衡為導向，約新增18萬套住房，將適當提高以公租房為主的保障性住房和以共有產權房為主的政策性住房的比例。這樣一來，也讓現有新商品住房顯得較為緊俏。
新房供應有限，二手次新的關注度自然上升。
貝殼找房數據顯示，通州在3月份新增房源量達到高峰后，此后兩月持續下滑，導致新增客房比持續上升，5月達到4.6，是2017年以來次低值，僅次于去年3月水平，市場供需矛盾趨緊。貝殼找房首席分析師許小樂認為，供給端的收縮可能跟業主預期增強并惜售有關。2018年3月以來，通州區業主新增掛牌均價止跌，出現微幅上漲態勢，調價中漲價房源占比持續上升，業主預期隨市場成交的恢復而逐步增強。北青報記者在通州走訪二手房時也發現，像運河灣、BOBO自由城、百合灣和京貿國際城西區等，二手房報價基本都超過6萬元/平方米，這些次新房的成交情況也被認為是通州樓市的晴雨表。
基礎設施配套領跑北京 樓市水分已經擰干
通州難以大漲也難以大跌，那么有房票的購房人是否值得買呢？
在韓樂看來，如果有購房資格，是出于自住需求的話，通州還是優先買的。原因是，近年來的通州在各個區域里面市政配套升級是最明顯的，無論是北京學校等名校的引入、還是三甲醫院遷入、通州公園的建設，以及市政府的搬遷，會有大量單位搬過去，也會造成大量的市政紅利，而且與一般房地產項目都是先賣著，等未來配套成型不同，通州的基礎設施和配套利好因素是走在了樓市前面，加上通州自從確定了副中心定位后，調控手段每次都走在了北京市前面，像2015年執行了“雙限”，2016年限制了商住，比北京其他區域限制商住早了近一年。這就使得通州很早就限制了樓市過熱的趨勢。可以說通州配套在升級，但樓市水分已經擰干了，處于合理的階段，對于有需求的購房人來說，韓樂認為現在是非常好的時機。
另外，通州某項目負責人也對北青報記者表示，通州的定位將是一個功能完備、職住平衡、生態宜居的新副中心。除在通州工作，為工作便利購房的人群外，為改善居住環境將城六區內小房子換成通州大房子的人群也不在少數，由于限購嚴格，這些購房人基本以自住為主，鮮有投資客。
不過韓樂也提醒，隨著北京二手房成交的復蘇，通州二手房也出現了明顯上浮，通州房價在嚴厲調控下，不太會明顯波動。如果波動較大，相信政策還會重點照顧它，這種狀況預計會維持幾年。所以在房住不炒的政策下，通州樓市在性價比方面是高點，也給購房人充分時間選擇最合適的房子。
許小樂也認為，通州樓市最近出現了一波回暖行情，但在政策不松綁的前提下，通州不會大幅上漲，一旦上漲很可能遭遇新政策的打壓，所以預計通州樓市會維持在穩定的階段。
通州新房缺少中間價改善與剛需并存
隨著8月份通州“雙限”將滿三年，屆時不少購房資格將釋放。那么在通州有限的新房供應里都有哪些新盤呢？北青報記者通過對通州的走訪，為您羅列目前新房的分布。
從供應結構上來說，通州目前在售的新房項目主要分為兩種，其一就是普通商品房，也是在售項目的主力。另一種是通州獨有的，就是公寓產品，只在通州特殊出現的商務公寓，雖然是50年產權，但也是可以居住使用，可以買賣的。這類公寓產品，滿足公寓的購買條件并且不受住宅限購政策的影響，所以被“雙限”的其他區域購房人也可以來買。
而在項目分布上，通州新房目前分為四大板塊。
板塊一：通州核心區，通州核心區指通州運河板塊和商務核心區域。韓樂告訴北青報記者，這里的項目主要以改善型為主，戶型在三居以上，像珠江中國闕、當代萬國城MOMA,是這兩個區域的代表性項目，也都是定位高端的改善類產品。
其中中國闕主推151-357平方米的平墅產品，定位為科技住宅，開發商并未公布售價，但總價預計在1500萬起；萬國城MOMA精裝修交房，主力戶型為115-145平方米的三居，總價在1000萬左右。
除了兩個住宅項目，韓樂表示，公寓項目也分布在運河商務區，包括富力公館、萬科大都會濱江等，由于面積較大，總價也在1000萬到1500萬以上，都是高端產品。
板塊二：宋莊區域，位置偏北，靠近運河區。區域內主要有兩種產品在售，一種是高端別墅，像格拉斯小鎮，售價在3000萬以上。另一種是剛需住宅，像首開香溪郡，主打兩居室小戶型，售價在400萬元/套起，既有豪宅也有剛需，一高一低兩種配置。
板塊三：臺湖板塊，這里是通州副中心定位之前，住宅用地成交最密集的區域，包括陽光城、萬科翡翠四季、銀河灣等都是臺湖的在售項目，韓樂表示，臺湖已經成為通州新崛起的重要區域，板塊內目前主打改善型需求。像陽光城今年預計清盤，在售的是1500萬-1800萬的20套樓王，萬科翡翠四季的別墅部分也在1000萬-1500萬左右，銀河灣主打三居室平層住宅，網簽均價在7萬以上。韓樂表示，自從限制商住以后，臺湖區域的住宅項目偏向高端改善產品。在售的多以別墅和大戶型平層為主。
板塊四：于家務和永樂。從區位上看于家務和永樂均位于通州區的西南角六環外。距離通州核心區較遠，駕車距離在35公里左右。但也因為區位偏僻，這里是通州剛需盤的聚集地。像首開緹香郡，主推戶型為82平方米兩居以及88平方米三居戶型,均價不超過3萬元/平方米，主打房源總價在200萬-300萬之間。還有位于永樂鎮的K2十里春風，同樣主打小戶型，今年4月打出了總價199萬送新風的廣告。價格上看，與緹香郡類似。戶型上也是主打兩居室和三居室，無論是總價還是戶型都定位為首次置業通州的純剛需盤。
韓樂認為，未來通州定位將是既有剛需產品，也有公寓類產品和改善類住宅，整體來看，通州項目的價格要么是7萬元/平方米以上的高端改善，要么就是3萬元/平方米的剛需盤，比較缺少單價四五萬元的新盤項目，這樣促成了5萬元左右的次新二手房受到關注。整體看，通州的商品房供應將是改善和剛需并存的市場。
