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北京:多數(shù)限競(jìng)房沒有“日光” 買房支付能力出現(xiàn)縮水
時(shí)間:2018-08-02 | 來源:窗博城 | 閱讀量:212 次

由于價(jià)格比周邊在售項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格要低,一些限競(jìng)房項(xiàng)目備受關(guān)注。尤其是位于朝陽孫河、海淀、東城、豐臺(tái)等核心區(qū)域的限競(jìng)房項(xiàng)目,都被寄予厚望。在5月底,限競(jìng)房銷售管理辦法出臺(tái)后,已經(jīng)有多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目陸續(xù)入市,不過銷售情況卻各有不同。即便新房市場(chǎng)斷供半年有余,但除了大興瀛海府的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示售罄以外,大多數(shù)限競(jìng)房都沒有出現(xiàn)預(yù)期中的“日光”,即便是此前受業(yè)內(nèi)追捧、被認(rèn)為需要找關(guān)系才能買到的限競(jìng)房,也在開盤多日后,還不斷有房源流出。個(gè)別位置偏遠(yuǎn)的限競(jìng)房項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了在限價(jià)基礎(chǔ)上,額外再降價(jià)打折的情況。

對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在宏觀經(jīng)濟(jì)收緊,未來預(yù)期不明朗的背景下,購(gòu)房人的買房消費(fèi)能力明顯受到影響。加上今年限競(jìng)房較為集中,將有更多優(yōu)質(zhì)限競(jìng)房在年底上市,這也導(dǎo)致市場(chǎng)上的買房需求被分流,使現(xiàn)有限競(jìng)房銷售中規(guī)中矩,并未出現(xiàn)明顯的熱潮。

有的限競(jìng)房一個(gè)半小時(shí)售罄 有的限價(jià)基礎(chǔ)上再降價(jià)

限定了售價(jià)范圍,限競(jìng)房入市以后是否會(huì)被哄搶呢?據(jù)北京青年報(bào)記者了解,作為首批入市的限競(jìng)房之一,位于大興的瀛海府確實(shí)取得了不錯(cuò)的銷量。根據(jù)北京市建委網(wǎng)站公示信息,該項(xiàng)目幾乎全部銷售,但同期的其他項(xiàng)目則沒這么幸運(yùn)了,像房山的幾個(gè)限競(jìng)房就遭遇了截然不同的命運(yùn)。

作為第一批入市的限競(jìng)房,位于大興的瀛海府在6月份的一個(gè)雨天里開盤,當(dāng)時(shí)的銷售現(xiàn)場(chǎng),只有拿著蓋有紅章的驗(yàn)資通知單的客戶及親友才能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)參加搖號(hào)。并且在距離搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)100米處,再次設(shè)置了一排圍欄,對(duì)進(jìn)入客戶進(jìn)行二次查驗(yàn)。

北青報(bào)記者了解到,開盤當(dāng)天早上7點(diǎn)半就開始了客戶簽到, 9點(diǎn)半開始選房,首期開盤近200套房源,共600余人參與搖號(hào)。上午11點(diǎn)搖號(hào)選房即告結(jié)束,全部售罄。

瀛海府之所以如此受關(guān)注,原因是它在眾多限競(jìng)房項(xiàng)目中被認(rèn)為“性價(jià)比”較高,均價(jià)52449元/平方米,戶型設(shè)計(jì)為雙臥朝南的三居室,面積在88平方米左右,總價(jià)在500萬元左右。不僅如此,臨近項(xiàng)目的地鐵8號(hào)線也將在年底開通,更吸引了買房人的參與。

與瀛海府的售罄不同,同期開盤的限競(jìng)房旭輝城則面臨降價(jià)銷售的情況。不久前,曾在旭輝城登記的蔣先生接到售樓員電話,“三居大戶型房源總價(jià)降了50萬元,您要不要再過來看看?”

早知道房山的限競(jìng)房不好賣,但還是沒想到會(huì)再降價(jià)賣。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,截至7月31日,據(jù)北京市住建委官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,旭輝城首批次推出的180套住宅,僅預(yù)訂46套。低門檻剛需盤并沒有帶來高銷量。旭輝城開發(fā)商也在近期加推了30-50套優(yōu)惠房源。

同樣位于房山的限競(jìng)房金樾和著也沒有售罄,據(jù)了解首批次推出的340套房源,開盤當(dāng)天去化率約為77%。

造成限競(jìng)房有的熱銷有的滯銷,很大一部分原因是價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。據(jù)了解,房山六環(huán)外二手房?jī)H在3萬元左右,次新的標(biāo)桿小區(qū)瑞雪春堂的二手房單價(jià)也僅有3.6萬元/平方米,而限競(jìng)房的報(bào)價(jià)接近4萬元/平方米,加上交房周期長(zhǎng)等因素,都影響了銷量。

地產(chǎn)營(yíng)銷專家韓樂表示,房山的限競(jìng)房位于六環(huán)外,周邊沒地鐵,交通不方便,房山區(qū)本身商品房供應(yīng)量又大,造成了買房人分流,因此這幾個(gè)限競(jìng)房成交不樂觀,所以有價(jià)格調(diào)整,也是正常。

“找關(guān)系”的限競(jìng)房也沒有“日光”

也許是地理位置原因,大興、房山的限競(jìng)房項(xiàng)目都沒能取得理想的去化。尤其進(jìn)入7月后,更多限競(jìng)房入市,也鮮有“日光盤”。即便是此前業(yè)內(nèi)公認(rèn)需要“找關(guān)系”才能買到的限競(jìng)房,如今在開盤后也不斷有順銷房源流出。

北青報(bào)記者不久前在天通苑北的華潤(rùn)理想國(guó)售樓處發(fā)現(xiàn),一期開盤了800余套房源,開發(fā)商一次性拿出了12棟樓,當(dāng)天參與搖號(hào)也有數(shù)百人,但目前仍有部分房源可選。一位銷售人員告訴記者,搖號(hào)完剩余房源進(jìn)入順銷階段。

華潤(rùn)理想國(guó)位于天通苑和昌平北五環(huán)別墅區(qū)之間,可以說是比較成熟的區(qū)域,項(xiàng)目主推的三居室戶型也符合當(dāng)前改善為主的購(gòu)房需求。其中最小面積的90平方米三居室,戶型設(shè)計(jì)非常方正,A戶型采用了雙臥室朝北,客廳、主臥朝南的布局;B戶型則采用單臥室朝北,雙臥室和客廳朝南的布局,整體的戶型設(shè)計(jì)優(yōu)于絕大多數(shù)的同類限競(jìng)房。但即便如此,項(xiàng)目仍然沒有“日光”,據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示,首日開盤的去化率在60%左右。

“現(xiàn)在交通確實(shí)還不是特別方便,地鐵最遠(yuǎn)到天通苑北,下了地鐵要坐公交車。但好在周邊比較成熟,又臨近天通苑的商業(yè)配套,將來周邊發(fā)展應(yīng)該不錯(cuò)。”一位搖到號(hào)的中年女士對(duì)北青報(bào)記者說,她是自住需求,對(duì)于出行是否有地鐵還是比較看重。

據(jù)了解,理想新苑就是華潤(rùn)理想國(guó),位于北五環(huán)外,昌平區(qū)立湯路與北清路交叉點(diǎn)向東800米,占地面積為39933平方米,銷售限價(jià)為均價(jià)49520元/平方米,戶型面積為90至140平方米,最低單套價(jià)格約為430萬元。

除了華潤(rùn)理想國(guó)以外,位于孫河的瑞悅府項(xiàng)目也正式開盤,這個(gè)年初就開始蓄客的項(xiàng)目,主打90平方米的三居室洋房,限售價(jià)67516元/平方米,單套價(jià)格約600萬元左右。在動(dòng)輒總價(jià)千萬級(jí)別的孫河區(qū)域,瑞悅府是總價(jià)最低的商品房新盤項(xiàng)目。為此,該項(xiàng)目一度被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是需要找關(guān)系排號(hào)才能買到的限競(jìng)房。

但實(shí)際情況怎么樣呢?王女士是參與了瑞悅府排號(hào)的購(gòu)房人之一,她告訴北青報(bào)記者,當(dāng)時(shí)瑞悅府選擇了在望京昆泰酒店舉行選房,會(huì)場(chǎng)準(zhǔn)備了600多個(gè)席位,但并沒有坐滿,她自己排了200多號(hào),最終選到了一套五層樓的房源。

據(jù)北青報(bào)記者了解,瑞悅府開盤當(dāng)天剩下了不少頂層和二三層的房源,還有一些清退房源,實(shí)際去化率大概在80%左右。周一記者還接到了瑞悅府的順銷電話,銷售人員表示,項(xiàng)目是朝陽區(qū)臨河洋房項(xiàng)目,邀請(qǐng)前往項(xiàng)目參觀體驗(yàn)。

對(duì)于當(dāng)前限競(jìng)房的銷售情況,地產(chǎn)營(yíng)銷專家韓樂表示,無論是華潤(rùn)理想國(guó)還是瑞悅府,雖然沒有日光,但整體去化率在他看來還是不錯(cuò)的。華潤(rùn)理想國(guó)一次性開盤了800多套房源,開盤首日取得400-500套銷量在當(dāng)前市場(chǎng)中已經(jīng)很可貴了;瑞悅府目前優(yōu)質(zhì)樓層的房源已經(jīng)賣出,剩下的也多是不太好的樓層和戶型。不過,韓樂也補(bǔ)充到,大量可售的限競(jìng)房加上二手房和普通商品房,使得下半年的購(gòu)房選擇比較多的,所以限競(jìng)房并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的“日光”。

60個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目待入市

同樣是低于周邊在售房?jī)r(jià)的限競(jìng)房項(xiàng)目,不同項(xiàng)目銷售熱度大有差別,對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,購(gòu)房者意向強(qiáng)烈。

“項(xiàng)目銷售火不火爆取決于資產(chǎn)到底能吸引多少人,便宜能占多大,未來永定府、佑安府以及海淀四道口項(xiàng)目如果不轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房,一定還是被搶的節(jié)奏。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。

不過,韓樂提醒稱,未來限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將源源不斷,購(gòu)房人還是應(yīng)該理智選房,不要盲目搶房。

據(jù)了解,上述業(yè)內(nèi)人士所說的永定府、佑安府以及海淀四道口項(xiàng)目都是位置較好的限競(jìng)房,其中永定府位于南二環(huán),佑安府位于豐臺(tái)區(qū)西鐵營(yíng),三個(gè)項(xiàng)目限售價(jià)格都在9萬元左右,與周邊在售項(xiàng)目或者二手房報(bào)價(jià)都有一定的差距。

根據(jù)最新出臺(tái)的限競(jìng)房銷售管理辦法,如果銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%(價(jià)差比低于15%)時(shí),該項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房,面向有購(gòu)房資格的家庭銷售,和當(dāng)前商品房的銷售完全一樣。

如果銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比低于85%(價(jià)差比高于15%)時(shí),該項(xiàng)目將由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房,并搖號(hào)銷售。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),北京計(jì)劃入市的62個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目,將為北京市場(chǎng)提供合計(jì)大約600萬平方米(含地下部分)的供應(yīng),總量約4.5萬套,合計(jì)大約3000億貨值,短期入市房源有望超過2萬套,將有效緩解北京新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

“預(yù)計(jì)后幾個(gè)月將出現(xiàn)限競(jìng)房供應(yīng)量的井噴。”業(yè)內(nèi)人士表示。

韓樂也認(rèn)為,未來的限競(jìng)房供應(yīng)比較集中,目前限競(jìng)房都是一批一批取證,建委一次批六七個(gè)項(xiàng)目的證,按照要求拿證項(xiàng)目應(yīng)該3天內(nèi)開盤,這樣同時(shí)就會(huì)有多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目一起開盤入市。所以對(duì)購(gòu)房人來說,未來會(huì)有幾個(gè)項(xiàng)目的選擇,也難免會(huì)分流有限的買房需求。

買房支付能力有所下降

限競(jìng)房入市后的實(shí)際銷售情況,也表明當(dāng)前樓市的購(gòu)買力出現(xiàn)了下滑。

韓樂舉例道,6月份開始,北京二手房成交開始下滑,7月實(shí)際二手房交易甚至低于1.5萬套,比照6月進(jìn)一步下滑,在信貸沒有松動(dòng)的前提下,購(gòu)房人的購(gòu)買力明顯下降。

尤其是限競(jìng)房,大多數(shù)項(xiàng)目都沒有日光,平均首日去化率在60%左右,這也代表了市場(chǎng)對(duì)于限競(jìng)房的預(yù)期。其實(shí)很多人從去年就開始關(guān)注限競(jìng)房,有的購(gòu)房人甚至等了很久,現(xiàn)在更是不急于入市,希望等到更優(yōu)質(zhì)的限競(jìng)房出來再買。韓樂告訴北青報(bào)記者,宏觀經(jīng)濟(jì)的形式,也影響了個(gè)人的消費(fèi)力,消費(fèi)買房也跟隨著經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。

至于限競(jìng)房對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響,一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,總體來說對(duì)限競(jìng)房集中入市的片區(qū),二手房“老破小”價(jià)格和成交會(huì)受到?jīng)_擊,但是次新房及限競(jìng)房片區(qū)缺位的就不會(huì)受太多影響,因此,預(yù)計(jì)整體北京價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有降。

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