中國(guó)證券報(bào)記者近日走訪北京、上海等一線城市了解到，首套房貸利率普遍維持基準(zhǔn)利率上浮5%以上水平。專家和銀行業(yè)人士認(rèn)為，在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”政策背景下，銀行房貸政策仍將“偏緊”。同時(shí)，表外轉(zhuǎn)表內(nèi)因素會(huì)在一定程度上擠占銀行房貸投放規(guī)模，也會(huì)推升房貸利率水平。下半年房貸利率仍有上漲可能，銀行在一二線城市與三四線城市的策略將進(jìn)一步分化。
上浮5%成“起步價(jià)”
“目前，幾乎沒(méi)有銀行在北京提供基準(zhǔn)利率的首套房貸，上浮5%算是個(gè)‘起步價(jià)’。”北京市朝陽(yáng)區(qū)某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理蘇光坦言，從去年“3·17”至今，個(gè)貸利率一直在漲。不過(guò)，今年銀行放款速度明顯快了不少。“放款時(shí)間的變數(shù)主要在于辦理抵押登記，北京各城區(qū)不一樣。”
多家銀行支行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，二季度以來(lái)，總行明確要求首套房貸利率不能低于基準(zhǔn)利率上浮5%。
中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前幾家國(guó)有大行在北京已執(zhí)行首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%、二套房貸利率上浮20%的政策。
以購(gòu)房者首套房貸200萬(wàn)元、25年期為例，若執(zhí)行基準(zhǔn)利率，則月供為11575.57元，總利息支出為147.27萬(wàn)元；若執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，則月供為12150.71元，總利息支出為164.52萬(wàn)元。兩者差距分別為575.14元、17.25萬(wàn)元。
多家研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，全國(guó)個(gè)人房貸利率一路水漲船高。近日，深圳地區(qū)建設(shè)銀行首套房貸利率由基準(zhǔn)利率上浮10%調(diào)至上浮15%，二套房貸為基準(zhǔn)利率上浮20%。目前，深圳地區(qū)首套房貸利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮15%。
融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在7月23日-29日一周內(nèi)，全國(guó)首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.654%和6.02%，分別較前一期上升0.9個(gè)基點(diǎn)和0.4個(gè)基點(diǎn)。在7月16日至7月22日一周內(nèi)，武漢地區(qū)首套房貸利率上漲明顯，較前一周上升29個(gè)基點(diǎn)，達(dá)6.351%，已超過(guò)全國(guó)二套房貸利率平均水平。
調(diào)控持續(xù)加碼
多家銀行地方分行負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，銀行個(gè)人房貸政策要跟著調(diào)控方向走。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)超過(guò)180次。按這個(gè)速度，2018年調(diào)控次數(shù)可能超過(guò)2017年。
7月31日，深圳市發(fā)布樓市調(diào)控新政策，暫停企事業(yè)法人單位購(gòu)房；居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的一二手住房3年內(nèi)限售；購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，首付款比例不低于七成。
專家認(rèn)為，一系列信號(hào)表明樓市調(diào)控不會(huì)放松甚至可能繼續(xù)加碼。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上半年房?jī)r(jià)略有抬頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將持續(xù)。在整治市場(chǎng)秩序上，下半年有關(guān)部門(mén)對(duì)房企、代理商、中介、個(gè)人和供應(yīng)商等的房地產(chǎn)交易行為會(huì)有管控。
在交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來(lái)，隨著政策性住房建設(shè)逐步加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，房貸增速有進(jìn)一步下行空間。考慮到當(dāng)前多地人才引進(jìn)政策的影響，短時(shí)間內(nèi)房貸增速可能呈緩慢下行態(tài)勢(shì)。
中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼表示，近期部分銀行上調(diào)房貸利率是出于貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、防控風(fēng)險(xiǎn)等方面考慮。隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，銀行會(huì)通過(guò)上調(diào)利率以更審慎經(jīng)營(yíng)房貸業(yè)務(wù)。在金融強(qiáng)監(jiān)管背景下，表外業(yè)務(wù)不斷回歸表內(nèi)會(huì)占用一些信貸規(guī)模。一些銀行的信貸規(guī)模會(huì)比較緊張。
利率調(diào)整分化
銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房貸利率有繼續(xù)上調(diào)空間，但是，各銀行政策存在差異，各地區(qū)也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。
“在利率市場(chǎng)化大環(huán)境下，根據(jù)房貸市場(chǎng)供需格局變化對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整具有合理性。”東方金誠(chéng)首席分析師徐承遠(yuǎn)表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍帶動(dòng)房貸需求較快增長(zhǎng)，同期銀行貸款投放額度相對(duì)有限時(shí)，銀行通常會(huì)提高房貸利率，一方面提高收益水平，另一方面也可達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。未來(lái)一段時(shí)間，房貸利率仍是上行趨勢(shì)。
不過(guò)，由于有不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，銀行在關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)、配合調(diào)控同時(shí)，仍將房貸視作優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。正如中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研時(shí)所看到的，在利率水平上浮后，目前一二線城市多數(shù)剛需或改善型需求貸款審批速度都很快。
不少銀行客戶經(jīng)理表示，尤其是那些本就與銀行有合作關(guān)系的一手房樓盤(pán)，成為各銀行爭(zhēng)奪的“香餑餑”。這類購(gòu)房者房貸審批速度會(huì)更快。
“不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有較強(qiáng)的地域性特征，不同城市和區(qū)域之間差異化較大。”徐承遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度不高的核心二線城市來(lái)說(shuō)，房貸利率有一定下調(diào)空間。受棚改貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市，房?jī)r(jià)上漲明顯，這些城市和房?jī)r(jià)處于高位的一線城市，房貸利率有上調(diào)可能。
近日，廣州地區(qū)外資行、城商行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)情況。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，出現(xiàn)這種情況在很大程度上說(shuō)明銀行貸款政策不會(huì)一味收緊，而是會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。“當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，或使部分銀行貸款額度沒(méi)有用完，因此出現(xiàn)房貸利率適當(dāng)下調(diào)的情況。”
董希淼表示：“房貸期限長(zhǎng)且利率低于一般貸款利率。比如，有些股份行，在個(gè)人貸款類別中，更愿意多發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸。因此，上調(diào)房貸利率也是為了提高收益。”未來(lái)一段時(shí)間，不同區(qū)域房貸利率會(huì)有不同走向。在一些熱點(diǎn)的一二線城市，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入和措施升級(jí)，銀行有動(dòng)力通過(guò)上調(diào)房貸利率以更好防風(fēng)險(xiǎn)。在一些三四線城市，銀行資金相對(duì)充裕，房貸利率可能會(huì)保持平穩(wěn)。少數(shù)銀行下調(diào)房貸利率與其自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行信貸規(guī)模充裕，可能會(huì)將這一業(yè)務(wù)作為下一步發(fā)展重點(diǎn)。
