10月20日，金茂公告表示正籌劃出售其在上海的3個(gè)非全資附屬公司各50%的股權(quán)；11月28日，北京產(chǎn)權(quán)交易所正式披露了華僑城豐臺(tái)項(xiàng)目剩余51%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件和價(jià)格；昨日晚間，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，將以51.53億元收購(gòu)保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)，而后者持有保利置業(yè)39.66%股份。
按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售項(xiàng)目，往往是和資金鏈承壓有關(guān)，但當(dāng)出售方是“央企”，且動(dòng)作節(jié)點(diǎn)巧合“統(tǒng)一”時(shí)，這背后，或許暗藏著另一盤(pán)更大的棋。
沖刺業(yè)績(jī)、資金鏈承壓？想多了
10月20日時(shí)，中國(guó)金茂發(fā)布公告，宣稱(chēng)正籌劃涉及出售其非全資附屬公司上海銀匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心開(kāi)發(fā)有限公司及上海星外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司各自50%股權(quán)的事項(xiàng)，而這3家公司涉及的項(xiàng)目包括上海國(guó)航中心里的一棟寫(xiě)字樓和星港國(guó)際中心雙子樓，總標(biāo)的為203.03億元。
11月21日，公告中提及的上海星外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司50%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所首先掛牌入市，掛牌底價(jià)為59.98億元。
后一天，即11月22日，金茂又將其金茂（麗江）置業(yè)有限公司的全資子公司——麗江紫荊旅游發(fā)展有限公司100%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。
金茂的動(dòng)作，被許多業(yè)內(nèi)人士解讀為“為了沖刺業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備”。因?yàn)?-10月時(shí)，金茂僅完成銷(xiāo)售額457.04億元，距離年度580億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，仍有不小距離。但從昨天克而瑞發(fā)布的《2017年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜上看，金茂截至今年11月的業(yè)績(jī)?yōu)?29.3億元，即單月實(shí)現(xiàn)了72.26億元的銷(xiāo)售額，年度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)眼看已非難事。
金茂方面也和彈房君表示，出售項(xiàng)目和沖擊業(yè)績(jī)并無(wú)關(guān)系。麗江紫荊旅游發(fā)展有限公司所擁有的地塊占地面積僅為10畝，且與金茂在麗江的主打項(xiàng)目——金茂谷鎮(zhèn)相距甚遠(yuǎn)，無(wú)法進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。而就零散開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)體量又太小，幾番考慮下，金茂選擇將其掛牌出售。
至于上海星外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司50%股權(quán)的出售，金茂方面表示，其實(shí)從2014年開(kāi)始，金茂每年在外灘區(qū)域都有大宗商品推售動(dòng)作，至今整體出售物業(yè)已達(dá)104億元，這次的出售計(jì)劃也是年初時(shí)就已經(jīng)制定的。而今年的出售動(dòng)作會(huì)引起那么大市場(chǎng)反應(yīng)，是因?yàn)橥甏蠖嗍遣扇≌麠澱郏恍枰媾?，而今年采取的是股?quán)交易形式，需要掛牌公告，所以在市場(chǎng)上才顯得相對(duì)扎眼。
另外一個(gè)近來(lái)掛牌動(dòng)作頻現(xiàn)的央企，是華僑城。11月14日，華僑城公告稱(chēng)，公司于11月9日與新華基金訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以13.95億元的代價(jià)出售重慶華僑城置地項(xiàng)目51%的股權(quán)。11月28日，北京產(chǎn)權(quán)交易所正式披露華僑城北京豐臺(tái)項(xiàng)目的掛牌交易總代價(jià)——項(xiàng)目底價(jià)7.7億元、貸款本金47.58億元、利息1.51億元，合計(jì)56.8億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓行為，華僑城方面表示，出售事項(xiàng)將有利于改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，亦將使公司可為其營(yíng)運(yùn)及日后可能出現(xiàn)潛在新投資機(jī)遇騰出資金。但據(jù)彈房君聽(tīng)聞，華僑城的出讓行為，或是在為下一步更大的動(dòng)作做準(zhǔn)備，不排除成為新一輪央企合并的主角之一。
買(mǎi)賣(mài)好時(shí)機(jī) 新一輪央企整合已開(kāi)啟？
談及央企合并，從去年起就已不再是新鮮事。2016年以來(lái)，包括中建、保利、中航、五礦、中冶、中交等在內(nèi)的房地產(chǎn)“央企”，已至少有10家啟動(dòng)內(nèi)外整合重組。
昨日晚間，保利地產(chǎn)公告宣布，將以23.82億元收購(gòu)保利集團(tuán)持有的保利香港控股50%股權(quán)，后者的主要資產(chǎn)正是保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期“聯(lián)姻對(duì)象”保利置業(yè)。
一名業(yè)內(nèi)人士透露，目前，包括化工行業(yè)在內(nèi)的許多國(guó)企、央企，都在進(jìn)行新一輪的規(guī)范化改革，包括業(yè)務(wù)合并，業(yè)務(wù)梳理，以及拋離非主營(yíng)業(yè)務(wù)。
回看近幾月的“涉房”國(guó)企、央企表現(xiàn)，似乎是已暗藏跡象。
今年8月，國(guó)資委宣布中國(guó)國(guó)電和神華集團(tuán)合并重組。11月20日，兩家公司合并重組完成，正式成立國(guó)家能源投資集團(tuán)有限責(zé)任公司。同日，神華（福建）能源有限責(zé)任公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌神華福能（福建）置業(yè)有限公司56%股權(quán)，作價(jià)2.74億元。
據(jù)了解，2010年時(shí)，國(guó)資委確立了16家允許以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的央企，當(dāng)時(shí)神華并不在其列。2011年時(shí)，這一名單擴(kuò)大至21家，神華才躋身其中。但國(guó)資委對(duì)新擴(kuò)增的幾家“央企”的要求，是在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而非一勞永逸。此番神華出讓地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的行為，也不排除與之有關(guān)。
此外，拋售不良資產(chǎn)以提升公司利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)“國(guó)資”身份任務(wù)，也是近期幾家涉房國(guó)企、央企出讓動(dòng)作頻繁的重點(diǎn)考量。
10月31日，大悅城掛牌出售內(nèi)地第二家W酒店——以9.95億元，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓中糧酒店（北京）有限公司100%股權(quán)。對(duì)此，大悅城地產(chǎn)稱(chēng)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，與其他業(yè)態(tài)相比，酒店投資回報(bào)率相對(duì)較低，難以滿足國(guó)資委對(duì)央企的要求。
11月13日，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司掛牌旗下全資子公司上海新灣景置業(yè)有限公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)11.44億元，當(dāng)中包含3.19億元的債權(quán)。據(jù)查閱，截至10月31日，新灣景置業(yè)資產(chǎn)總計(jì)4.2億元，負(fù)債總計(jì)同樣為4.2億元，所有者權(quán)益為負(fù)58.73萬(wàn)元，無(wú)營(yíng)業(yè)收入。
11月15日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海佳壽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)，掛牌價(jià)格為13.6億元。陸家嘴方面表示，該交易將影響其凈利潤(rùn)約8.95億元。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，國(guó)企、央企選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)出售資產(chǎn)，或是基于對(duì)接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，認(rèn)為目前為“最佳節(jié)點(diǎn)”，能獲得最大收益。而目前行業(yè)越來(lái)越明顯的“寡頭”競(jìng)爭(zhēng)，也令這些資產(chǎn)掛牌后，會(huì)有許多具備“規(guī)模野心”的企業(yè)愿意接手，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，這都是好時(shí)機(jī)。
當(dāng)然，對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，在年前實(shí)現(xiàn)合并、收購(gòu)交易，也能令企業(yè)在最后一個(gè)月實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的沖刺增長(zhǎng)。例如根據(jù)克而瑞《2017年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜所示，今年前11月，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)2678億元和378.1億元的銷(xiāo)售額，位列行業(yè)第5和第42位，如果年內(nèi)實(shí)現(xiàn)合并，則保利系今年銷(xiāo)售額將鐵定突破3000億元，且極有可能晉升為行業(yè)第四規(guī)模房企。
